בשנים אחרונות מתפתחת בישראל זירה פעילה מאוד של ייצור הכנסות מנדל"ן מכל מני סוגים הן בארץ והן בחו"ל . בלא מעט מקרים יכול בעל הנכס להיקלע לבעיה של ממש בהעדר ידע בגין חובותיו כבעל הנכס בין עם חובת הגשת דו"ח שנתי לרשום המיסים בין אם בבחירת מסלול נכון של תשלום מיסים.

בסדרה של מאמרים ננסה לעשות סדר בדברים ולמצוא פתרונות אפקטיבים אשר מאפשרים לשלם את המס הנמוך ביותר.

במאמר זה נדון בהכנסות מנדל"ן עסקי/מסחרי בארץ ובחו"ל.

סעיפ 2(6) לפקודת מס הכנסה קובע כי אדם בעל הכנסה מהשכרת נכס עסקי/מסחרי בארץ ו/או בחו"ל חייב לדווח על הכנסה זו לרשות המיסים בהגשת דו"ח שנתי כאמור בסעיף 130 לפקודה.

הכנסה זו מוגדרת בפקודת מס הכנסה כהכנסה פסיבית (לא מעבודה ולא מיגיע אישית) וכאן אנו נתקלים בסוגיית מיסוי ראשונה.

בהתאם לאמור בפקודה, מס על הכנסה זו מתחיל מ-31% על כל שקל של רווח לאחר ניכוי הוצאות המותרות ללא כל קשר לשיעור המס השולי של בעל הנכס למעט 2 מקרים:

1. בעל הנכס הינו בגיל 60 ויותר בשנה בה קיבל את ההכנסות.
2. הנכס שימש את המשכיר 10 שנים ויותר להפקת הכנסה מיגיע אישית.

על מנת שיהיה קל יותר להבין את הסוגיה ניתן שתי דוגמאות:

1. אדם שכיר, בן 59, רכש חנות. דמי שכירות חודשיים שהוא מקבל – 10,000 ש"ח. לאחר ניכוי הוצאות המוכרות, הרווח השנתי שלו – 20,000 ש"ח.לאדם משכורת חודשית בסך 10,000 ₪ ברוטו. בסוף שנה זו יצטרך איש זה לשלם למדינה מס הכנסה בסך 6,300 ש"ח על הכנסה מהשכרת חנות. למראת שמס שולי על שכרו לא עולה על 20% המיסוי על הכנסה מחנות יחושב בנפרד.

שנה לאחר מכן, כאשר יחגוג יום הולדת 60, ישלם בעל הנכס מס של 4,200 ש"ח על הכנסה מהשכרת חנות וזה כיוון שבשנה זו ההכנסה תמוסה במס שולי שבמקרה שלו נמוך יותר.

1. אדם קיבל בגיל 25 חנות בירושה ובמהלך 12 שנים הפעיל בה מעבדה לתיקון טלויזיות. בינתיים עשה הסבה מקצועית, רכש השכלה כפיזיוטרפיסת והח לעבוד כשכיר בקופת חולים. שכר חודשי 8,000 ברוטו. את החנות הוא משכיר למעבדת שיניים בתמורה ל 7,000 ₪ לחודש. לאחר ניכוי הוצאות מותרנות נותר בידיו בסוף שנה סך של 30,000 ₪. למראת שהינו מתחת לגיל 60, המס על הכנסה משכירות יהיה מס שולי (במקרה שלו 14% וחלק קטן ב-20%) כי הנכס שימש אותו להפקת הכנסה מעל 10 שנים.

האם כל העניין מסתכם במיסוי? לא בדיוק.

אדם, אשר הופך מסיבה כזו או אחרת לבעלים של נכס עסקי/מסחרי יוכל להפיק ממנו הכנסה רק בהשכרתו לבעל עסק. בעלי עסקים, אשר משלמים שכירות על נכס, ירצו לנכות תשלום זה כהוצאה לצורך הקטנה (חוקית) של הכנסה חייבת במס הכנס.

על בעל הנכס יש לפתוח תיק במס הכנסה על פעילות בנדל"ן ולהפיק אישור על פטור מניכוי מס במקור (כנגד תשלום מקדמות מס ) אחרת המשכיר יצטרך לנכות מהתשלום ולהעביר בשם בעל הנכס למס הכנסה מס בשיעור 35%. לגבי פתיחת תיק במס ערך מוסף – במידה ומדובר באדם פרטי ולא עוסק, החוק מאפשר לא לפתוח לו תיק אלה לפעול לפי סעיף 20 לחוק המע"מ (השוכר, שהוא בדרך כלל עוסק, מפיק חשבונית עצמית לצורך דיווח למע"מ).

גם אם זוהי הכנסתו היחידה של בעל הנכס, חלה עליו חובה להגיש מדי שנה דו"ח למס הכנסה.

אילו הוצאות מוכרות לבעל הנכס כנגד ההכנסה? להלן הרשימה:

1. פחת על הנכס בשיעור 4% מעלות הנכס. העלות מרכבת ממספר גורמים כמפורט: 2/3 מעלות כספית של הנכס (1/3 מהווה עלות קרקע ועל קרקע אין פחת), מס רכישה,היטל השבחה, שכ"ט שמאי, שכ"ט עו"ד, עלות שיפוץ לנכס לפני הפעלתו (כמובן רק כנגד אסמכתאות). סכימה של כל אלה תהווה אלות הנכס לעניין פחת.
2. הוצאות מימון כגון ריבית על הלוואה שנלקחה לצורך רכישת הכנס.
3. ביטוח נכס
4. תחזוקה שותפת או כל תשלום אחר (ששולם על ידי בעל הנכס ולא על ידי הדייר) לתורך תחזוקה ותפעול הנכס.
5. שכ"ט למייצג מגיש הדו"ח.

קיימת סוגיה לעניין חישוב עלות הכנס שהתקבל בירושה ולעניין פחת בידי המשכיר.

במדינת ישראל אין מס על ירושה בין אם התקבלה בנכסים בין אם במצלצלין. המס על הנכס ישולם על ידי היורש במקרה וימכור את הנכס. גם במקרה הזה מתקיימת נוסכת חישוב עלות הנכס לצורך פחת והיא: עלות המקורית נצמדת למדד המחירים לצרכן מיום הרכישה עד יום בו עבר הנכס ליורש. התוצאה תהווה מחיר עלות הכנס לעניין פחת בידי היורש המפעיל את הנכס.

יש לשים לב במיוחד לנכסים אשר נרכשו בתקופה אשר קדמה למטבע הנוכחי של ישראל (שקל חדש) ונרכשו במטבעות הקודמים, לירא ישראלית או השקל הישן. במקרה כזה לפני ההצמדה יש להמיר את המחיר לשקל חדש.

בכתבה הבאה נשוחח על נושא מיסוי הכנסות מנדל"ן המושכר למגורים בישראל.